El fisco francés recorta las ventajas del alquiler turístico de corta duración
El gobierno francés está cerrando progresivamente el grifo fiscal para los propietarios que alquilan su vivienda amueblada a corto plazo a través de plataformas como Airbnb. El atractivo beneficio tributario que hacía tan rentable este modelo desaparece en gran medida a partir de los ingresos de 2025, que se declararán en 2026.
Se desmonta la ventaja fiscal del alquiler de temporada
Hasta los ingresos de 2024, los propietarios de viviendas turísticas amuebladas gozaban de una posición fiscal muy favorable. Siempre que los ingresos anuales por alquiler no superasen los 77.700 euros, podían acogerse al llamado régimen micro-BIC. Esto suponía una deducción forfetaria del 50 por ciento: solo la mitad de los ingresos tributa a efectos del impuesto sobre la renta y las cotizaciones sociales.
Para muchos particulares era una fórmula ideal. Una segunda residencia en la costa o en la montaña generaba una rentabilidad considerable en unos pocos meses de verano, sin que Hacienda se llevara directamente la mitad. Comparado con el alquiler tradicional a largo plazo o con otras formas de inversión, el alquiler de temporada resultaba claramente más ventajoso desde el punto de vista económico.
El legislador francés quiere ahora frenar ese trasvase de viviendas hacia el alquiler de corta duración. En regiones con grave escasez de vivienda, demasiados pisos y casas estarían dejando de estar disponibles para inquilinos que desean residir en ellos todo el año. Por eso, las ventajas fiscales del alquiler vacacional están bajo la lupa.
Micro-BIC: bajan el techo y baja la deducción
El golpe más duro llega con la modificación del régimen micro-BIC para el alquiler turístico amueblado no certificado. A partir de los ingresos de 2025, el límite máximo para este régimen simplificado baja a 15.000 euros anuales. Todo lo que supere esa cifra queda automáticamente excluido del micro-BIC y pasa a un régimen con mayor carga tributaria.
Además, también se reduce la deducción forfetaria. Mientras que hasta 2024 el 50 por ciento de los ingresos quedaba fuera de la base imponible, ese porcentaje baja al 30 por ciento para la categoría de alquiler afectada. En consecuencia, Hacienda gravará a partir de ahora el 70 por ciento de los ingresos por alquiler en lugar de la mitad.
Un propietario con 20.000 euros anuales de ingresos por alquiler verá cómo su base imponible sube de 10.000 a 14.000 euros. Sin otros cambios, eso se traduce en un aumento sensible de la factura fiscal.
La diferencia puede parecer sobre el papel de unos pocos miles de euros, pero para muchos arrendadores particulares el impacto es considerable. Los precios del alquiler ya están sometidos a presión por la competencia, el aumento de los costes energéticos y una normativa cada vez más estricta. Un mordisco adicional del fisco hace que varios proyectos resulten sencillamente menos rentables.
El alquiler amueblado de larga duración no se ve afectado
Llama la atención que no todo el alquiler amueblado quede perjudicado. Las viviendas amuebladas que sirven como residencia habitual del inquilino mantienen su régimen actual. Para esa categoría, el techo del micro-BIC se mantiene en 77.700 euros y la deducción del 50 por ciento sigue vigente.
Las medidas apuntan claramente al alquiler de corta duración para turistas y visitantes temporales. Cada vez más ciudades denuncian que este fenómeno empuja al alza los precios del alquiler y reduce la oferta disponible para los residentes locales. El ajuste fiscal pretende incentivar a los propietarios para que opten con mayor frecuencia por el arrendamiento anual.
De cara a 2026: mayor presión fiscal para miles de arrendadores
Las nuevas normas se aplican a los ingresos recibidos a partir del 1 de enero de 2025. La correspondiente declaración de la renta se presentará en la primavera de 2026. A partir de ese momento, los arrendadores notarán de forma concreta lo que el recorte supone para su bolsillo.
Para los pequeños arrendadores que se mantienen claramente por debajo de los 15.000 euros anuales, el cambio es menos drástico. En muchos casos podrán seguir en el micro-BIC y beneficiarse de la deducción forfetaria, aunque inferior a la anterior.
Para los propietarios con una facturación de alquiler más elevada, el cálculo cambia radicalmente. No solo se aplica un porcentaje de deducción menor, sino que además se ven forzados con mayor rapidez a pasar a otro régimen con una administración más compleja y posiblemente una tributación más alta.
- Por debajo de 15.000 euros: el micro-BIC sigue siendo posible, pero con una deducción del 30 por ciento
- Por encima de 15.000 euros: el cambio a otro régimen es prácticamente inevitable
- Alquiler amueblado de residencia habitual del inquilino: mantiene un tratamiento fiscal más favorable
Régime réel (LMNP): más trabajo, pero a menudo menos impuestos
Muchos asesores fiscales esperan que el llamado régime réel para el alquiler no profesional (LMNP) se convierta en la salida natural para la mayoría de los propietarios. En este régimen no existe una gran deducción forfetaria, pero el arrendador sí puede deducir todos los gastos reales en los que ha incurrido.
Esto incluye, entre otros conceptos:
- intereses hipotecarios y otros costes de financiación
- impuesto sobre bienes inmuebles y tasas locales
- gastos de gestión y comisiones de plataformas o agencias
- mantenimiento, reformas y pequeñas obras
- costes de energía, internet, limpieza y ropa de cama
Además, la amortización desempeña un papel determinante. El valor del inmueble y del mobiliario puede amortizarse gradualmente a lo largo de varios años. Esa amortización reduce cada año el beneficio fiscal sin que salga dinero real del bolsillo del propietario. Este instrumento contable hace que, en la práctica, la base imponible se sitúe en cero o cerca de cero durante años.
El régime réel exige, eso sí, una contabilidad rigurosa. Los arrendadores deben conservar todas las facturas, elaborar cuentas anuales y contratar habitualmente a un contable. Para alguien con un pequeño estudio puede resultar relativamente gravoso; para propietarios con varios inmuebles o ingresos en fuerte crecimiento, puede ser muy ventajoso.
Quien reciba de forma sistemática más de 15.000 euros anuales por alquiler vacacional haría bien en comparar ambas opciones: el micro-BIC con el 30 por ciento de deducción frente al régime réel con deducción de todos los gastos y amortizaciones.
La certificación como alojamiento turístico: una vía alternativa
Otra opción es obtener la certificación oficial como alojamiento turístico amueblado. Con ese reconocimiento se mantiene un régimen micro-BIC más favorable, con un techo de 77.700 euros y una deducción del 50 por ciento. Esa ventaja sigue disponible, pero únicamente para viviendas que cumplan requisitos claros de calidad y confort.
La certificación la otorgan organismos acreditados para ello. Evalúan aspectos como la superficie, el equipamiento, la ropa de cama, los servicios sanitarios, la seguridad y los servicios ofrecidos. Para los arrendadores orientados al mercado de bajo coste, cumplir todos esos requisitos puede exigir inversiones adicionales en decoración y reformas.
| Tipo de alquiler | Techo micro-BIC de ingresos | Deducción forfetaria |
|---|---|---|
| Corta duración, no certificado (desde ingresos 2025) | 15.000 euros | 30% |
| Alojamiento turístico certificado | 77.700 euros | 50% |
| Vivienda amueblada como residencia habitual del inquilino | 77.700 euros | 50% |
Decisiones estratégicas para los arrendadores: calcular, reposicionarse o parar
Para muchos inversores particulares, 2025 será un año de decisiones clave. La época de "alquilar sin más a través de una plataforma y cobrar la deducción forfetaria a fin de año" está tocando a su fin. Los propietarios tendrán que pensar de forma más consciente en su estrategia.
A grandes rasgos, los arrendadores se enfrentan a tres escenarios:
- mantenerse en una escala reducida con ingresos limitados para que el micro-BIC siga siendo ventajoso
- profesionalizarse y pasarse al régime réel con deducción íntegra de gastos y amortizaciones
- pasarse al alquiler de larga duración, con ingresos más estables y un marco fiscal diferente
Quien esté en el límite de los 15.000 euros puede ajustar el número de noches, la estancia mínima o los precios. Para los grandes propietarios que superan con facilidad los 20.000 o 30.000 euros anuales de ingresos por alquiler, el salto a un régimen más profesional se convierte en algo casi inevitable.
Lo que los particulares pueden aprender de este giro fiscal
Esta reforma francesa demuestra con qué rapidez pueden cambiar las reglas del juego en torno al alquiler vacacional. Un modelo que durante años se consideró una máquina de hacer dinero segura puede transformarse, con unos pocos artículos de ley, en un sistema bastante más complejo y menos generoso.
Los inversores que trabajan con el alquiler de corta duración harían bien en elaborar siempre un ejemplo de cálculo en el que las ventajas fiscales sean considerablemente menores. Así se evita que un proyecto solo resulte rentable bajo las condiciones fiscales más favorables. Una prueba de resistencia con tipos de interés más altos, una tasa de ocupación algo inferior y menos deducciones fiscales ofrece una imagen más realista.
La situación también pone de manifiesto la importancia de llevar una contabilidad ordenada y tener un conocimiento claro de los números. Quien solo mira la facturación bruta subestima el efecto de los impuestos y las contribuciones. Una sencilla hoja de cálculo con todos los gastos, las amortizaciones previstas y las distintas opciones fiscales puede marcar la diferencia entre una inversión rentable y una fuente de estrés financiero.
Para los propietarios neerlandeses con inmuebles en Francia existe además una capa adicional de complejidad: la interacción entre las normas fiscales francesas y neerlandesas. Los convenios para evitar la doble imposición, la prevención de la doble tributación y el tratamiento del patrimonio inmobiliario en el extranjero requieren soluciones personalizadas. Una consulta con un asesor que conozca tanto el sistema francés como el neerlandés evita sorpresas desagradables años después.
